国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号
2003-7-9　


为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

四川省成都市人民政府


成都市专业技术人员继续教育暂行规定
成都市人民政府



第一条 为加强专业技术队伍的科学管理，提高专业技术人员的素质，适应社会主义现代化建设的需要，根据国家有关规定，结合我市实际，特制定本规定。
第二条 我市的企业、事业单位及其已取得专业技术职称和具有中专以上学历的在岗专业技术人员均应遵守本规定。
第三条 专业技术人员继续教育（简称继续教育，下同）要面向现代化、面向世界、面向未来，坚持学以致用、讲求实效的原则．有效地为我市经济建设和社会发展服务。
第四条 成都市人事局是负责全市继续教育工作的主管机关，区（市）县人事局主管本区（市）县所属企业事业单位的继续教育工作。
市和区（市）县人民政府有关部门负责本系统所属企业事业单位继续教育的规划、组织、指导和监督工作。
企业、事业单位应按其主管部门的要求和本单位的实际需要，制定继续教育的计划和管理制度，并负责实施。
第五条 成都继续工程教育协会在市人事局指导下，开展群众性学术活动，沟通信息，提供咨询，促进横向联合，加强国际国内交流。
第六条 继续教育的任务，是使专业技术人员结合本职工作学习新理论、新技术、新方法，使其知识不断得到增新、拓宽和加深，完善知识结构，提高业务水平和创造能力。
第七条 继续教育的具体内容，应当根据建立健全社会主义市场经济体制的需要和国内外新科技的发展，按照企业、事业单位的长远发展和近期工作需要，以及专业技术人员的知识结构，业务水平的实际状况确定。
第八条 专业技术人员接受继续教育，以参加本单位、本系统组织的进修班和自学活动为主，也可以由企业事业单位统一安排，采取下列形式进行：
（一）参加高等院校、科研单位、社会团体或者继续教育管理部门举办的自修班、培训班、研究考察班；
（二）参加国内外学术会议和学术讲座；
（三）撰写学术论著和技术文章；
（四）参加其他形式的继续教育活动。
第九条 中高级专业技术人员接受继续教育的时间每年累计不得少于72学时，初级专业技术人员接受继续教育的时间每年累计不得少于42学时。每三年为一个周期，一个周期内的学习时间可以集中使用，也可以分散使用。
第十条 继续教育的师资一般应当由在本专业技术领域内具有轮高水平的人员担任，也可以由具有丰富实践经验的其他人员担任。教师以兼职为主，专职为辅。
第十一条 全民所有制和集体所有制企业事业单位，继续教育的费用应由企业事业单位按国家有关规定自主安排列支，确保继续教育工作任务的完成。 私营企业、外资企业的继续教育费用，参照国家和本市对全民所有制企业和集体所有制企业关于职工教育经费开支的有关规定执行。


第十二条 市和区（市）县人民政府的有关部门实行对企业事业单位继续教育的考核制度，并将其开展继续教育的情况作为领导干部任期目标的考核内容之一。
第十三条 在我市实行继续教育登记证书制度，连续记载专业技术人员接受继续教育的情况。
企业事业单位应按照我市继续教育登记证书制度的有关规定，定期对接受继续教育的专业技术人员进行考核，并将考核情况记入其业务考核档案，作为对其使用的依据之一。
第十四条 专业技术人员应当遵守国家和我市有关继续教育管理的规定，服从所在单位继续教育的安排，执行所在单位继续教育的管理制度，完成接受继续教育的任务，并接受所在单位的检查考核。
第十五条 企业事业单位对专业技术人员进行继续教育。需在国内连续脱产学习800学时以上（含800学时）或派出国外留学、进修的，可按照自愿平等的原则订立书面合同，确立各自享有的权利和应履行的义务，以及违反合同规定应承担的责任。
第十六条 市和区（市）县人民政府及其有关部门，对认真执行本规定，在继续教育工作中做出显著成绩的单位和个人，可于以表扬或奖励。对违反本规定未完成继续教育任务的单位和个人应按国家有关规定予以处理。
第十七条 企业事业单位及其主管部门，对在工作中由于继续教育获得的知识、技能作出突出贡献的专业技术人员，可给予表扬或奖励。
第十八条 参加继续教育的学习人员，有下列情形之一的，其所在单位可视其情节，分别给予批评教育、不予报销学费或扣发脱产学习期间工资；对情节严重的，可延缓晋升专业技术职务或者解聘现有专业技术职务；
（一）不服从本单位继续教育工作安排的;
（二）未经单位批准，无正当理由擅自终止学习的；
（三）学习期间违反办学单位的有关规定和制度，造成不良影响的;
（四）未达到学习目标的基本要求，继续教育登记学分未达到基本线的。
第十九条 市人事局可根据本规定制定实施意见。
第二十条 本规定具体应用中的问题由市人事局负责解释．
第二十一条 本规定自发布之日起施行。



1994年2月9日