论 对 不 正 当 利 诱 性 销 售 的 规 制
何旺翔
（南京大学 法学院，江苏 南京 210093）
【内容提要】 ：有奖销售、附赠、折扣、特别销售这四种利诱性销售行为是经营者在销售活动中经常采用的营销方式，其可以活跃市场，给消费者带来实惠。但其中的一些不正当利诱性销售行为却严重违反了诚实信用原则，违背了固有的商业惯例，极大的侵犯了消费者的合法权益，扰乱了正常的市场竞争秩序，因此如不及时对其加以有效规制将严重阻碍市场经济的健康发展，并最终导致公平竞争的消亡。本文将通过对不正当利诱性销售判断标准、类型及其危害的分析，结合我国对其规制的现状，并借鉴国外的立法经验，对我国相关规制手段的完善提出建议。
【Synopsis】 ：Raffle、premium sales、discount sales and special preferential sales, the four kinds of sales of lure by promise of gain are often used by sellers in their marketing. Of course they can enliven the market and bring benefit to customers, but among the behaviors of sales of lure by promise of gain there are some unfair behaviors of sales of lure by promise of gain. These behaviors are seriously contrary to good faith doctrine and business practice, furthermore they extremely infringe on the lawful rights and interests of customers, disturb the normal competitive order of market. So if we don’t regulate and control these unfair sales of lure by promise of gain timely and effectively, these behaviors will severely hinder the healthy development of market economy, and finally lead to the death of fair competition. This thesis will analyze the norm of judgment、type and harm of the unfair sales of lure by promise of gain, link to our country’s present situation of regulation and control to the unfair sales of lure by promise of gain, and use the successful experience of other countries, especially Germany for reference, finally make some suggestion to perfect the related means of regulation and control.
【关键词】 ：利诱性销售 不正当 规制
【Keywords】 ：sales of lure by promise of gain unfair regulation and control
在当前异常激烈的市场竞争条件下，经营者不得不采取众多的竞争手段以争取交易机会。在花样繁多的竞争手段中既有有利于市场发展的效能竞争手段，亦有违背诚实信用原则，扰乱市场的竞争手段。利诱性的销售行为并非为法律所绝对排斥，但是一旦其违背了竞争的基本原则，具有了不正当性则理应为法律所规制。
一、利诱性销售的概念、类型及特点
所谓利诱性销售是指商品或服务的经营者以特定利益之给付为“诱饵”诱使购买者优先选择购买其商品或服务的营销方式。利诱性销售是经营者在销售的过程中经常采用的一种营销方式，因为从顾客心理学的角度而言，购买者总是希望在得到所需物品或服务的同时另外获取一种利益，如果某种商品或服务的销售者能额外提供某种“利益”，理所当然购买者将会优先选择购买其商品或服务。
具体而言，利诱性销售行为主要包括以下四种方式：
1、有奖销售。广义的有奖销售包括抽奖式有奖销售和附赠式有奖销售，而狭义的有奖销售仅指抽奖式有奖销售。实际上附赠式有奖销售是一种附赠行为，只是我国学者习惯于将其归类于有奖销售。而笔者此处所指的有奖销售仅指狭义的有奖销售，即抽奖式有奖销售。所谓有奖销售（抽奖式有奖销售）是经营者的一种促销手段，是经营者以提供物品、金钱或其他条件作为奖励，刺激消费者购买商品或服务的行为。⑴ 其突出特点在于其所提供的仅是一种获取利益的机会，即一种或然性利益，而实际利益的最终享有者是不特定的，随机的。这种销售方式90年代初就在我国出现，主要表现为购物抽奖，但最近又变换出了一种新的方式，即抽取某些顾客返还其购物款。
2、附赠行为。所谓附赠行为是指经营者在销售主要商品或提供主要服务时，附带的向交易对象免费提供某种次要商品或服务的行为。⑵ 例如购手机送手机配件，购家电送餐具等。其与有奖销售行为的最大区别在于其获取利益是确定的，即只要购买某种商品或服务就可以获取一定的附赠品。同时附赠行为又不同于我国《反不正当竞争法》所规定的搭售行为，两者区别在于：附赠式有奖销售（即附赠）的赠品是赠送，本身没有价格；而搭售的商品是有价格的，其本身也是销售，只不过是一种弱势商品借助强势商品的销售而已。⑶ 正当的附赠行为有利于提高商品或服务的配套服务质量，如免费送货上门，从而使消费者得到更多的实惠。
3、折扣行为。折扣行为是指经营者通过给商品或服务进行打折，即削减商品或服务的正常价格从而吸引购买者优先选择购买其商品或服务。由于打折后的商品或服务价格低于其正常价格或普通价格，使得购买者产生了额外获利之感，从而倾向于优先选择购买其商品或服务。在日常交易过程中，折扣的种类也很多，有现金折扣、数量折扣、忠诚度折扣以及我国日常最为常见的营销式折扣 ⑷ 等。
4、特别销售。所谓特别销售，又称象征性价格销售，即经营者以超出常理的优惠价格销售个别商品或服务，如一元家电等销售行为。经营者出于庆祝特定纪念日或其他原因，将个别商品以超乎寻常的低廉价格销售，并以此来招徕顾客，扩大自己的影响力。
通过对上述四种利诱性销售行为的分析，我们可以发现其都具有以下三个特点：（1）、以商品或服务的经营者为该类行为的实施主体；（2）、以特定利益之给付为实施手段，并通过这种利益的给付来增加自己获取交易机会的可能性；（3）、以争取交易机会，排挤竞争对手为目的。经营者实施此类行为无非是为了使自己在竞争中处于一种有利地位，相对于其他竞争者取得比较优势。
利诱性销售作为一种竞争手段，可以促使经营者努力降低其成本，提高服务质量，给消费者带来巨大的实惠，进而活跃市场，促进消费。因此从某种程度上讲，其有着积极有益的一面。
二、不正当利诱性销售的判断标准、类型及其危害
既然利诱性销售有着其积极意义，那又为何要对某些利诱性销售行为加以规制呢？所谓规制是表明外部力量对某一事物企图达到一定的状态的矫正设计。因此，规制的发生必然以规制对象的偏颇为前提，即只有对已发生偏离轨道的某种状态施加一定外力，方能使其得到矫正和恢复状态。⑸ 那么也就是说在利诱性销售行为中出现了一些有违竞争基本原则，侵害消费者合法权益，扰乱市场正常竞争秩序的行为，我们把这些行为称为不正当利诱性销售行为。那么判断正当和不正当利诱性销售行为的标准是什么呢？笔者认为应从以下三个角度加以判断：
首先，经营者出于竞争的目的向购买者提供了超出商业惯例允许的丰厚利益，或者这种利益的给付有违诚实信用原则。通常情况下经营者有权以向购买者给付额外利益的手段来争取交易机会，但假若这种利益在同行业看来，即依商业惯例是不合理的，对其他经营者的正常经营活动造成了妨害，则应认定是不正当的，应加以规制。例如，经营者出售的折扣商品的价格低于其成本，则显属违背了公认的商业惯例。但是这一行为必须出于竞争的目的，如若出于社会福利、慈善、庆祝特定之纪念日或减少损失等其他正当之目的则不应视为不正当利诱性销售行为。此外，假若这种利益的给付有违诚实信用原则，则也应视为不正当利诱性销售行为。所谓诚实信用是一定社会制度下社会、经济、道德与伦理观念的集合物其目的是在当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系中实现平衡，并维持市场道德秩序。⑹ 例如经营者以某种利益为诱饵来吸引顾客，而实际上这种利益并不存在，则这种利诱性销售就显然违背了诚实信用原则。
其次，最终消费者的购买自主权受到了这种利益给付的限制。这种限制是非强迫性的，而是由于经营者所给付的这种利益使最终消费者作为一个理性的人从表象上看来不得不作出这种选择。并且只需一定范围内的最终消费者形成了这种认识即可，而无须已实施购买之行为。另须特别指出的是不正当利诱性销售行为的实施对象只能是最终消费者。所谓最终消费者是指不再将其所购买的商品作进一步销售的购买人。⑺ 之所以这样认定是由于最终消费者在交易中处于一种劣势地位，对该类销售行为缺乏专业性认识，容易受蒙骗从而使自己的合法权益受损。而其他购买者购买之目的是为进一步销售，因此一方面其理应具备相应的专业知识，而另一方面其可将这种受损的危险性通过销售转嫁于下一购买者。
最后，这种利诱性销售行为使公平合理的竞争秩序受到破坏或有受到破坏的现实危险。公平合理的竞争秩序能促使竞争的效能化，即保障效能竞争的顺利进行。所谓效能竞争（Leistungswettbewerb）是指积极进取型的竞争。在效能竞争中，经营者通过提高自己的效益，完善自己的技能等手段，来争取市场交易机会，来扩大自己的销售范围，或促进自己的销售业绩。⑻ 而不正当利诱性销售违背了效能竞争的原则，只是通过低级的降价、赠送礼品，甚至是欺诈行为来争取市场交易机会，从而使原本公平合理的竞争秩序受到破坏或有受到破坏的现实危险。
通过上述分析，我们可以明确何谓不正当利诱性销售行为，所谓不正当利诱性销售行为是指经营者违反诚实信用原则或违背商业惯例，不正当影响最终消费者购物决策，并使本来公平合理的竞争秩序受到破坏或有受到破坏的现实危险的利诱性销售行为。
与利诱性销售行为的四种类型相对应，不正当利诱性销售行为也可分为不正当有奖销售行为、不正当附赠行为、不正当折扣行为、不正当特别销售行为。但这种分类方法比较传统，而且不利于揭示不正当利诱性销售行为的实质和真正目的。因此笔者将从另一角度将不正当利诱性销售行为分为以下三种类型：
1、欺骗性利诱性销售行为。在欺骗性利诱性销售行为中，经营者以实际上不存在的利益作为诱饵来诱使消费者优先选择购买其商品或服务，消费者则为“巨大利益”的表象所迷惑而作出了不适当的购买决策。例如谎称有奖而实际无奖的有奖销售行为，名为附赠实为捆绑销售的附赠行为，虚假折扣行为（即商品或服务打折后的价格等于甚至高于其原价）等等。
2、推销质次价高商品的利诱性销售行为。即经营者为了处理滞销的质次价高商品而以其他额外利益来转移消费者的注意力，使消费者为诱人的额外利益所迷惑而忽视了商品的关键性因素——品质和价格。这种行为极大的扰乱了正常的市场秩序，使真正优质优价的商品滞销，同时这些质次价高商品的出售也为市场的健康发展埋下了极大的隐患。
3、巨额利诱性销售行为。这种不正当利诱性销售行为一般为经济势力强大的大型企业所采用。这些企业为排挤竞争对手，扩大自己商品或服务的市场占有率，往往在出售自己商品或服务时附以额外的巨额利益，从而使消费者优先选择购买其商品或服务。这种行为虽然短期看来为消费者带来了实惠，但其极大的削弱了其他竞争对手，尤其是中小企业的竞争能力，使市场的竞争活力大大降低。并且这些企业在消灭其他竞争对手，控制整个市场或是大部分市场后，往往会提高商品或服务的价格，因此从长远看来对消费者是极为不利的。实际上不及时对这种不正当利诱性销售行为进行有效规制，将会为垄断提供滋生的温床。
在上述三种不正当利诱性销售行为中，前两种行为违反了诚实信用原则，严重侵犯了消费者的合法权益；而最后一种行为则严重违背了商业交易惯例，排斥了竞争，违背了市场交易的基本原则。同时以上三种行为都不当地影响了消费者的购物决策，最终将扰乱正常的市场竞争秩序，侵犯消费者的合法权益。实际上这三种不正当利诱性销售行为都存在于有奖销售、附赠、折扣和特别销售四种利诱性销售行为中，都是不正当有奖销售行为、不正当附赠行为、不正当折扣行为、不正当特别销售行为的具体表现形式。
之所以要对不正当利诱性销售行为进行规制，正是由于其严重侵犯了消费者的合法权益，扰乱了正常的市场竞争秩序，对市场经济的健康发展产生了巨大的危害，具体而言这种危害表现为以下三个方面：
1、模糊价格，不正当地影响了最终消费者的购物决策。由于经营者在销售中附加了某种特别之利益，使得最终消费者无法知道其所购商品的真正价格，同时由于最终消费者受到这种“丰厚利益”的影响，把原本应注重的商品或服务的质量、性能等抛之脑后，而过分注重于额外利益的多少，有时甚至为某种虚幻利益所迷惑而作出不适当的选择，使其合法权益受到了极大的损害。
2、助长经营者之间的攀比之风，阻碍中小经营者的发展。经营者在竞争过程中不是更多的关注于提高自己商品或服务质量，而是更多的想方设法进行价格比拼，设计价格陷阱。同时由于这种营销方式对消费者购物决策的巨大影响力，从而在更大范围的经营者之间引发价格战、赠品战、巨奖战，导致一些企业，特别是中小企业难以维系，走向灭亡。并且由于中小企业不具备大型企业的资本优势，因此在此种销售方式的比拼中明显处于劣势，而终将难逃倒闭的命运，这与我国当今鼓励中小企业发展的取向也是相违背的。
3、恶化竞争风气，扰乱市场秩序。如果市场竞争演变为一种不合理的“利益给付”的竞争，则必将陷入一种恶性循环，扰乱正常的市场竞争秩序，并终将导致一个市场体系的崩溃。
在当今中国打折、附赠、有奖销售、超低价销售已不在鲜见，其给市场带来的极大的不确定性，潜在的危险性，以及众多消费者的疑惑性自不用多说。众多商家因陷于给付巨额利益的泥沼而濒临倒闭，消费者与经营者之间的此类纠纷日益增多，此亦是现实。面对各方的疑惑、不信任，如若不对不正当利诱性销售行为及时加以规制，重构健康的市场竞争秩序，切实维护消费者的合法权益，我们终将悔时晚矣！
三、我国对不正当利诱性销售的规制现状及存在的问题
不正当利诱性销售行为作为一种典型的不正当竞争行为，我国对其进行规制的法律主要有《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》和《中华人民共和国广告法》以及大量的地方性法规、部门规章，如《北京市反不正当竞争条例》、《武汉关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》等。而《消费者权益保护法》和《广告法》则只对涉嫌虚假宣传的不正当利诱性销售行为才进行规制。《价格法》也只是对一些低价倾销、诱骗交易、变相压低或抬高价格等不正当价格行为进行规制。⑼ 并且实际上《反不正当竞争法》也未对这一类行为进行系统明确的规定，对此类行为也只能援引《反不正当竞争法》的相关条款进行规制，因此现有的规制手段具有很大的局限性。
1、我国对不正当有奖销售行为的规制现状：我国将不正当有奖销售行为分为三类：①欺骗性有奖销售行为，即谎称有奖而实际无奖，或故意安排内定人员中奖等；②推销质次价高商品的有奖销售行为；③巨奖销售行为。我国《反不正当竞争法》13条规定，抽奖式有奖销售最高奖金额不得超过5000元，超过5000元的抽奖式有奖销售为不正当竞争。⑽ 可以说，相对于其他几类行为的规制，对不正当有奖销售行为的规制还是比较完善的。但是新近出现了通过抽奖返还购物款的营销方式，由于这种抽奖销售的实际奖额不易确定，因此很难对其进行有效规制。
2、我国对不正当附赠行为的规制现状：我国《反不正当竞争法》对附赠行为实际上并未作出规定，但是由于实际生活中的某些附赠行为实际上是一种搭售行为，因此可以援引《反不正当竞争法》12条之规定进行规制。但是由于搭售行为以依仗经营者的经济优势为本质特征，因此援引此条进行规制也比较牵强。而且《反不正当竞争法》并未规定搭售的行政责任，这在我国现有的市场环境下对其加以有效规制极为不利。而在地方性法规中只有少数几个城市，如武汉，对附赠式有奖销售行为（即附赠行为）作出了规定 ⑾ ，且其均未明确其概念及具体规制措施。
3、我国对不正当折扣行为的规制现状：我国《反不正当竞争法》并未对其加以规定，只是在第8条第2款中指出“经营者销售或者购买商品，可以以明示方式给对方折扣”，由此可见我国现行法律是允许给付明示折扣的。但亦可见我国对不正当折扣行为的规定还尚属一片空白，只有在不正当折扣行为构成低价倾销的情况下才可依《反不正当竞争法》11条规定加以惩治。
4、我国对不正当特别销售行为的规制现状：准确的讲我国对此亦未作出明确规定，只是在《反不正当竞争法》11条，《价格法》14条和一些部门规则，如《价格违法行为行政处罚规定》，以及一些地方性法规中对于低于成本价销售的低价倾销行为作出了规定。
并且如果不正当利诱性销售行为构成了虚假宣传，亦可依据《反不正当竞争法》、《价格法》、《消费者权益保护法》以及《广告法》的相应规定对其进行惩治。
总而言之，我国法律对于不正当利诱性销售行为的规制是极为不系统完整的，甚至是法律空白，这对于有效规范市场竞争行为是极为不利的。不仅如此，我国现行法律规制中还存在着以下几个突出问题：
1、法律的滞后性。我国的《反不正当竞争法》是于1993年9月2日公布并于同年12月1日起施行的。在近十年的过程中，该法从未修改过，而这十年正是我国市场经济快速发展的十年，正是竞争手段日趋多样化的十年，正是某些不正当竞争行为肆无忌惮的十年。这种现象不得不引起大家关注，可以说这一现象不仅在国外法制进程中极为罕见，而且与我国法治经济的目标也是背道而驰的。
2、地方性法规的低效力性。尽管有些地方性法规对某些不正当利诱性销售行为作出了规定，但由于其效力范围只限于该地方，因此对于跨地区销售、因特网交易行为的规制极为无力。并且身处规范市场内的经营者的合法权益极易受到来自外部不规范市场经营者的侵害，这种规制的差异性也极易造成市场秩序的混乱以及经营者竞争地位的不平等性。
合肥市物业管理条例
安徽省人大常委会
合肥市物业管理条例
安徽省人民代表大会常务委员会
关于批准《合肥市物业管理条例》的决议
（2005年12月16日安徽省第十届人民代表大会
常务委员会第二十次会议通过）
安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议审查了《合肥市物业管理条例》，决定予以批准，由合肥市人民代表大会常务委员会公布施行。
合肥市物业管理条例
(2005年10月28日合肥市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2005年12月16日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市、区、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托负责本区域内物业管理活动的监督管理工作（以下统称为市、区、县物业管理主管部门）。
建设、规划、工商、物价、公安、环保、市容、城市管理等行政管理部门，应当按各自职责协同实施本条例。
街道办事处（乡镇人民政府，下同）、社区居民委员会应当协助区、县物业管理主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
第五条 市、区、县物业管理主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度，并加强与有关行政管理机关的沟通。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。
新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。
住宅物业，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向市、县物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。市、县物业管理主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。
本条例实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。
第七条 业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。
一个物业管理区域内业主少于5个，且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域内业主在100个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
第八条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知物业所在地的区、县物业管理主管部门和街道办事处；业主也可以以书面形式告知。
第九条 区、县物业管理主管部门应当在收到书面报告后，及时会同街道办事处，协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十条 筹备组应当履行下列主要职责：
(一)拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
(二)拟定业主委员会的选举办法（草案），业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%；
(三)确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；
(四)提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；
(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。
第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。
单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。
第十二条 业主委员会应当由5－13人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。
第十三条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。
采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报区、县物业管理主管部门备案。区、县物业管理主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会和辖区派出所。
业主委员会备案资料包括：
（一）业主委员会备案表；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主大会的决定；
（五）业主委员会组成人员的基本情况。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到区、县物业管理主管部门重新办理备案手续。
第十六条 依法选举产生的业主委员会凭区、县物业管理主管部门出具的备案证明刻制印章。
第十七条 业主委员会应当依法使用印章。
以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
第十八条 业主委员会应当按照规定召集业主大会会议。业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区、县物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召集。
第十九条 业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的区、县物业管理主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和区、县物业管理主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。
任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的，经指出拒不改正，区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散，由所在地街道办事处协助业主组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：
（一）有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（二）严重影响社区安定和社会稳定的。
第二十一条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。
第二十二条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作；业主委员会召开业主大会会议时应当告知社区居民委员会并认真听取建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。
第三章 物业管理企业
第二十三条 物业管理企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。
物业管理企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。
第二十四条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。
第二十五条 物业管理企业对逾期不交纳物业服务费的业主，有权要求业主委员会督促其限期交纳或向人民法院起诉。
物业管理企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。
第二十六条 物业管理企业应当履行下列义务：
（一）执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费等级标准；
（二）在物业服务合同终止前30日内，应当与业主或有关单位结清债权债务，做好移交准备，并在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理用房及有关资料、共用设施设备；
（三）在承接物业时办理物业验收手续；
（四）定期公布代管资金的收支账目、接受查询和审计；
（五）按照规定向物业管理主管部门报送年度统计报表和相关资料；
（六）法律法规规定或物业服务合同约定的其他义务。
第二十七条 市物业管理主管部门对连续12个月没有物业管理项目的三级资质的物业管理企业，注销其资质证书；对二级以上资质的物业管理企业，建议颁发资质的部门降低其资质等级或注销其资质证书。
第二十八条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当事先持资质证书报市物业管理主管部门备案。
第四章 物业管理的招标投标
第二十九条 建设单位应当通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地的区、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第三十条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：
（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
（二）现售商品房在正式销售30日前；
（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。
第三十一条 提倡业主、业主大会通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第三十二条 物业管理招标投标活动中的评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的4/5。
评标委员会专家由招标人从市物业管理主管部门建立的专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
第三十三条 物业管理招标由招标人依法组织实施。
招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
第三十四条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高资格等要求。
第三十五条 前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报市、县物业管理主管部门备案。
第三十六条 前期物业管理招标人应在招标投标现场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。
第五章 前期物业管理
第三十七条 建设单位可以邀请物业管理企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。
第三十八条 建设单位在销售物业前，应当依照物业管理主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
在首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。
第三十九条 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。
第四十条 在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：
（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房，其中办公用房不低于40平方米。
（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。
物业管理用房应当包括物业管理企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为15—25平方米。
（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第四十一条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：
（一）建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同；
（二）业主临时公约；
（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；
（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。
第四十二条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；
（三）按规划配建的非机动车车库；
（四）公共绿化、道路、场地；
（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；
（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（七）其他依法归全体业主所有的设施设备。
建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。
第四十三条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
办理物业承接验收手续时，建设单位应当在区、县物业管理主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后10日内，将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交给业主委员会。
第四十四条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的物业交付物业买受人，并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位应当按照物业建设总造价5%的标准提取物业工程质量保修金。物业工程质量保修金专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用，并接受业主和业主委员会的监督。物业管理企业可以根据建设单位的要求参与物业工程质量保修金的管理。
第六章 物业管理服务
第四十五条 物业管理企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同。
物业管理企业应当自物业服务合同签订之日起30日内将物业服务合同报区、县物业管理主管部门备案。
第四十六条 业主和物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
第四十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
政府指导价由市、县价格主管部门会同同级物业管理主管部门根据物业服务等级标准确定，并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报市、县价格主管部门、物业管理主管部门备案。
物业管理企业在实施收费前，应当按照价格主管部门规定，实行明码标价公示制度。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十九条 业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担；业主入住后的物业服务费用，由业主全额承担。
前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月时间）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或其授权的物业管理企业没有事先书面通知的，以业主实际办理入住相应手续为准。
入住条件由建设单位与业主在合同中约定，但必须达到水、电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。
第五十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。
前款所列的单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表。
第五十一条 市、区、县物业管理主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理意见回复投诉人。
第七章 物业的使用、维护和维修资金
第五十二条 业主、物业使用人和物业管理企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好相邻关系。
第五十三条 业主、物业使用人应当按照规划部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变其使用性质。
第五十四条 物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用；停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。
第五十五条 车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
第五十六条 业主或物业使用人及其委托的装饰装修企业对物业进行装饰装修，应当事先与物业管理企业签订协议。物业管理企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项书面告知装饰装修人及其委托的装饰装修企业。
第五十七条 业主或物业使用人因装饰装修、建造、维修等产生的建筑垃圾，应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放，并按规定交纳清运费用；物业管理企业负责统一清运。
第五十八条 新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业买受人应当按照国家、省和本市的规定，交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应该按照有关规定补交。
专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十九条 专项维修资金应当由代管单位在商业银行开设专户储存，按幢建账，按户核算。
业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。
第六十条 专项维修资金属业主所有，并按照下列规定使用：
（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，从该单元的专项维修资金中支出；
（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意。
专项维修资金不敷使用，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。
第六十一条 市、区、县人民政府每年投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治，完善其配套设施设备，积极推行物业管理。
第八章 法律责任
第六十二条 违反本条例第十九条第三款规定，业主委员会直接从事经营活动的，由区、县物业管理主管部门责令限期改正，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
第六十三条 违反本条例第二十八条规定，外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市物业管理主管部门备案的，市物业管理主管部门应当责令其限期改正。
第六十四条 违反本条例第二十九条规定，物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由区、县物业管理主管部门责令限期改正，予以警告，可以并处2万元以上10万元以下的罚款。
第六十五条 前期物业管理招标人违反本条例第三十五条规定未报送备案的，由市、县物业管理主管部门予以警告，可并处1千元以上5千元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例第五十八条第二款规定，挪用专项维修资金的，由市、县物业管理主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十七条 违反本条例的规定，市、区、县物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第六十八条 本条例有关专业用语的含义：
业主是指房屋所有权人,即房地产权证书记载的权利人。
物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
前期物业管理是指业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。
前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，依法提出招标项目，进行招标的建设单位。
物业管理招标人是依法提出招标项目的业主或者业主大会。
物业管理投标人是响应物业管理招标，参与投标竞争的具有相应物业管理企业资质的企业法人。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
住宅物业综合服务费和非住宅物业服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为物业管理区域的业主提供共用设施设备的日常养护维修、环境卫生清洁、安全防范和绿化等具有公共性服务而向业主收取的费用。
第六十九条 本条例自2006年3月1日起施行。