浅析民事调解
刘成江
调解是发生纠纷的当事人在其他机构或个人根据事实的法律的居中调和下，互谅互让，达成合意的一种解决争议的方式。我国调解可分为司法调解，人民调解，民间调解（诉讼外调解）和行政调解等等。其中司法调解也叫诉讼调解，是指在人民法院的审判人员主持下，各方当事人自愿就各种权益争议平等协商，达成协议，并由法院监督执行，从而解决纠纷所进行的活动。其实质是人民法院按照自愿，合法原则，通过民事诉讼程序，采取调解的方法促使当事人达成和解的一种结案方式和诉讼活动，其特点是方便，快捷，灵活、成本低廉和较弱的对抗性。随着社会主义市场经济的发展,民事诉讼成为越来越多的人维护自身权益的手段。但目前在审判实践中，它也面临和存在着诸多问题，在以下的文章的内容中我将着重的对司法调解作出个人肤浅的分析。
一、 如何看待调解在民事诉讼中的作用。
通常说，调解结案比判决结案时间上要快、并且不易激化当事为之间的矛盾，社会效果好。但有人也有不同的认识，认为当司法制度基本健全后，法院调解的部分适用价值完全可以由判决的适用价值取代；法院作为审判机关，其在调解民事纠纷时，选择符合法律正义要求的判决方式比之于选择不伤和气的调解方式，应当更符合诉讼公正的本质，也更符合审判职能的要求；调解结案比之于判决结案虽然可以减少法院的强制执行，但是这一价值的实现基本上建立在牺牲权利为利益的基础上。从一定意义上讲，在我国现行的诉讼环境中，法院调解的适用除了会产生”重调轻判”和借调解办”关系案”、”为情案”的弊端外，法院调解本身的性质还决定了其适用过程中难免损害当事为的自主权，从而造成非真实的自愿，还有人认为，调解制度无法体现出法律的严肃性。双方当事人在法庭上讨价还价，把法庭当作生意场，法官近似于“和事佬”的角色，这和法律的严肃性是不相容的。其次，法律强调“公正”，以事实为基础，对就是对，错就是错，而许多当事人却是以“调解”来逃避责任，因为在调解中，一方当事人为了尽快解决而不得不做出让步，这和法律的公正性相抵触。因此持上述观点的人主张审理案件时应以判决结案为主，尽量不采用调解方式。
我认为，虽然上述认识中有正确的成分，但却没有从中国的国情出发，没有考虑到“诉讼爆炸”和”判决过多，过滥”给社会带来的不安定因素经及”一场官司十年人仇”的负面效应。实际上，调解作为符合我国民众思想和文化传统的有效方式，仍然是重要的结案方式，在新形势下，司法调解的克服掉司法实践中不规范的做法后，仍然能够发挥重要作用。
首先，调解有利于提高诉讼效率，我国现行民事诉讼法在整体立法设计上，体现了公正与效率的双重价值，但是，具体到民事诉讼的各项制度则各有侧重，判决结案强调整个程序的严谨周密，如果以调解方式结案，案件既调节既结，无需走完整个诉讼程序的全过程，同时,当事人无需上诉，执行相对简单，自然减轻了二审的负担，有效地节约了司法资源，大大减少了诉讼环节，节约了诉讼成本，其次，调解可以实现司法公正，民事诉讼调解必须由审判人员依法进行，法官在事实清楚，双方自愿的基础上，严格依法说各级党委，明是非，理纷纭，不“和稀泥”，不压、拖、诱、同对对违法的协议进行纠正，可以使司法公正得到最大程度的实现，另外，调解还有助于实现法律效果和社会效果的有机结合。在实践中，调解结案使许多“冤家”、“对头”握手言和，和好如初，消除了一些社会不安定因素，增加了双方当事人事后继续交往合作的可能，有利于法的价值的最终实现。因此，我们不能因为调解工作存在的个别问题来否定整个调解制度，“因噎废食”不足取。实践证明，调解制度在平息社会矛盾、稳定社会秩序方面起到了非常重要的作用，最高人民法院院长肖扬在2002年9月27日召开的全国人民调解工作会议上明确指出，人民法院要进一步加强诉讼调解工作，通过耐心细致的说服教育，使当事人自愿达成调解协议，努力提高诉讼调解结案率，这无疑给法院进一步明确了方向。
总之，在诉讼过程中，法官要充分发挥主观能动性，对当事人多做说服教育，尽量使双方当事人达成调解协议。不过也不能过于依赖调解，因为并不是所有的当事人都愿意调解，也不是所有的案件都能调解成功。调解要建立在双方自愿的基础上，否则调解便无法进行，我们要正确处理调解与判决的关系。对那些双方争议较大，当事人不同意调解以及多次调解达不成协议的案件，法官要及时判决，通过判决来分清是非二 实践中常见的几个问题
（一）、强迫调解。
目前，民事案件呈现逐年递增趋势，审判人员的工作任务也越来越重。有的审判人员为了快递结案，片面追求办案效率，不管双方当事人是否愿意调解，都强压着当事人调解，结果造成了严重的负面影响，我们认为这种做法是与调解制度的自愿原则相悖的。自愿原则是法院调解工作首先必须遵循的重要原则，它包括两方面的内容：一是是否采用调解方式解决纠纷取决于当事人双方的自愿，采用调解方式解决民事纠纷的，应当以双方当事人的自愿为前提，经过调解所达成的协议反映当事人的真实意思。对于调解无效，没有条件调解或当事人一方或者双方坚持不愿调解的案件，法院应当及时判决，而不应强迫或变相强迫当事人接受调解。二是调解是否达成协议也取决于双方当事人的自愿，双方当事人尽管选择了调解解决纠纷的方式，但能否达成调解协议，完全取决于双方当事人的自愿，法院不能强迫或施加压力，迫使当事人接受调解协议方案。
（二）、该调解的不予调解。
在审判实践中，由于调解并不是一调必成，往往需要花费办案人员比较多的精力做予服解释工作，有的审判人员因为怕麻烦或缺乏耐心，就直接安排开庭进行审理，审理后径下判，殊不知，这在不经意间违反了有关法律和司法解释的规定，在民事案件的审理中，离婚案件要求必须进行调解，另外最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十四条明确规定：下列民事案件，人民法院在开庭审理时应当先行调解，1，婚姻家庭纠纷和继承纠纷；2劳务合同纠纷;3，交通事故和工伤事故引起的权利义务较为明确的损害赔偿纠纷；4，宅基地和相邻关系纠纷；5，合伙协议纠纷；6诉讼标的额较小的纠纷。上述规定，对哪些种类的案件必须进行调解作出了明确的规定，我们从规定的几类案件可以看出，前四类案件如果处理不当，容易引起双方当事人矛盾激化，甚至会使权利得不到维护的一方采取极端的手段，造成严重的社会后果。因些，这几类案件要先行调解，通过耐心的说服工作，努力使当事人达成调解协议，这样就能有效地平息社会矛盾、稳定社会秩序。后两类案件由于案件的性质或标的较小，调解条件比较好，当事人双方较易达成协议，因此从减少诉讼成本、提高诉讼效率来讲，对这类案件先行调解很有必要，对审判人员来说，审理案件不但要实体合法，而且要求程序合法，忽视程序有时会对当事人的权益造成不必要的损害，先行调解就是为了当事人的权益尽早得以实现而规定的，因此要耐心细致的做工作，尽量促使双方达成协议，这样，才能最大限度的维护当事人的合法权益。
（三）、无原则调解或“和稀泥”。
调解案件时，有的审判人员在事实未明，是非不分的情况下盲目调解，根据自已的主观臆断，提出调解方案，或者一方提出调解意见后，让另一方无原则的迁就、让步，甚至“和稀泥”。这样必然会损害一方当事人的合法权益，也有损调解制度在公众中的威信。我们知道，司法调解一个重要原则益是查明事实，分清是非原则。这个原则是司法调解的基础，它要求审判人员在主持调解过程中，应当在查明不事人各自的责任，然后确定双方当事人的权利义务，从而达成调解协议，而不能搞毫无原则的和稀泥式的调解。因此这就要求审判员在调解时一定要查明事实，明确责任，只有在此基础上造成的调解协议才符合司法公正的要求，才能真正使协议双方的权益得以实面。
（四）、久调不决。
在审判实践中，有的审判人员片面追求社会效果，认为判决会激化当事人双方的矛盾。为了化解矛盾。就多次进行调解，在调解不成的情况下，久拖不决。这种情况使当事人争议的权益长期悬而不决，处于不稳定状态，更重要的是原告的权益得不到及时有效的维护。这种情况的出现也不排除审判人员“人情案”、“关系案”的可能，采用“拖”的方法，让原告无可奈何，所以说久调不止会严后果影响法院在人民群众中的威信，对法律的神圣公正产生怀疑，进而当事人会在采用“公务救济”的方式无法维护自已的权益时采取激进的，非法的手段来“以恶制恶”，从而造成社会秩序的不稳定。
解决久调不决的有效措施就是严格执行案件审理期限制度，定期对案件的审理期限进行检查，发现超审限的要依照相关规定严肃处理。另外要对案件的延期审批严格把关，对不符合延期条件的坚决不批，从而杜绝久调不决的现像，切实维护当事人的合法权益。
由于各类案情复杂多变，随着改革开放的深入，新问题，新现像的出现和产生，就如何高效而公平地审理各式各样的民商事案件,成为人民法院迫切需要解决的问题。被誉为“东方经验”的调解工作越来越受到各地人民法院的重视。大法官肖扬指出，法官要增加司法能力，提高司法水平。而诉讼调解能力就是其中应有之义，即使在美国也有30%的案件是通过非判决方式结案的。同时，调解也符合中国人的“息讼”心理，当事人双方不伤和气，并且可以避免当事人对法院产生不公正的猜疑。因此，做好调解工作，总结调解经验，是法院的一项重要任务。如何适应新的形势，做好调解工作的前期工作和应注意的方式，本人就民事诉讼调解策略发表以下观点，做为参考意见：
三、 调解工作的前期工作和应注意的方法：
（一）、收集信息，熟悉案情
“知已知彼，百战不殆”。要想调解成功，在调解之前，必先收集有关信息，了解纠纷的性质、起因和经过，了解双方当事人的个性，找准当事人的认识误区和问题症结。这个过程是调解的基础环节，如果盲目介入，不但不容易搞好调解工作，反而会因对整个过程和当事人的情况缺乏了解，使调解工作陷入被动，甚至恶化。
（二）、把握局势，控制场面
很多纠纷发生时，当事人往往情绪激动，听不进劝说。心理学研究证明，冲动性情绪直接导致意识范围狭窄甚至理性丧失，极易做出违纪违法的行为。若遇上此种情况，调解人员首先应当稳定当事人的情绪，促使其回归理性。平息情绪的方法有：
1：是察颜观色，进退结合。
面对当事人的冲动性言语和行为，调解人员应保持冷静的态度用平静、低沉而有力的语言与当事人交谈。在一方当事人情绪激动的情况下，要设法使 另一主保持克制，而不是互相激怒。
2：是做一名优秀的倾听者。
倾听当事人的心声，让其倾吐心中的压抑、不满和愤怒。也可以在调解人员主持下，让被侵权一方当事人向对方当事人倾诉和宣泄，使其不满情绪得以释放。在宣泄过程中，如能引起侵权方当事人的内疚和后悔心理，从而当场向对方道歉，那么调解的成功便一步之遥。但需注意把握宣泄的程度，不可把宣泄搞成无止无休的控诉，防止失去控制。
3：是分而处之，各个击破。
由于发生矛盾冲突而处于不理智状态的当事人，极易脱离主题而相互攻击、谩骂，这种不良刺激相互反馈、恶性循环的结果，容易导致矛盾加深、战火升级。当务之急是把双方当事人隔开，互相避开对方恶言恶语的刺激和攻击，如让其各自回家，或分开在不同的场合，待双方恢复理智后，再进一步做调解工作。
4：是大棒 萝卜。
对于无理取闹的当事人，可以有两种震慑方式：A、是严肃指出无理取闹的后果，让其明白并不是谁闹的凶谁就有理，闹过了头还物极必反，不会有好的结果；B、是明确指出恶言恶语相向的违法性，对他人的人身攻击要承担法律责任，用法律的威严震慑不冷静的当事人等等。在调解过程中，调解人员要时刻把解决当事人的纷争、保护当事人的合法权益当作自己的神圣职责，对当事人要亲切地接待、真诚地理解、妥善地安置，急当事人所急，想当事人所想。这种真诚的情感会营造一个温和、默契的调解氛围，这种无私敬业的精神也会赢得当事人对调解人员的尊敬，从而有利于调解工作顺利进行。
（三）更新观念，讲求策略
1：是做合格的“法律的嘴巴”。
司法调解与当事人自发的民间调解最大不同之处就是司法调解人员能够自觉地运用法律规定进行调解，对当事人晓以法理，提醒和教育当事人只有用法律手段，在法律许可的范围内才能解决纠纷，保护自身利益，其他任何过激的行为只能给自己带来更大的损失，甚至弄巧成拙，走上违法犯罪的道路。调解人员自己必须熟知法律，在所调解纠纷的法律适用上表现出娴熟的知识和技巧。“人有情，法无情”，“法律面前人人平等”，只有坚持依法调解，才能促进当事人对调解人员的信任并达成比较满意的调解方案。
2：是使当事人双方相互沟通。
调解人员应使当事人换位思考，促进当事人彼此了解，角色换位是指在转变当事人认识的时候，让当事人想像自己处于对方角色的情况，站在对方的立场、角度认识问题、体验情感。鉴于彼此之间的利益纠葛，当事人在情绪激动、不够理智的情况下，其认知范围受到限制，思路狭窄，被侵权方当事人往往提出不合实际的补偿要求，而侵权一方则千方百计减少或推卸自己的责任。有的侵权方开始答应给对方一定的补偿，但时间一长，就想逃避补偿的责任；有的侵权方则干脆不承认是自己的过错而反诉对方的种种失误，伤害了对方的感情和自尊。如果试图通过调解解决问题，则需要让双方当事人互谅互让，都站在对方的角度，设身处地为对方着想，使思维跳出只看到自己利益的小圈子，才真正有利于彼此理解，并达到和解的目的。
3：是细致分析，帮助当事人理清思路。
调解当中，如何能让当事人化干戈为玉帛，还需与当事人进行沟通交流,帮助当事人理清纠纷发生的来龙去脉,明了自身的言行举止有哪些不当的地方,对对方的侵权行为,应怎样求助法律,利用法律武器维护自己的合法权益,而不能采取任何不理智的行为。调解人员条分缕析、细致入微的讲解常常带来良好的效果，能够避免一些无意义的争执。调解人员的细致分析并不等于面面俱到，而是在有限的时间里，面对“剪不断，理还乱”的繁难的民事纠纷，善于化繁为简、化难为易，用通俗易懂的语言为当事人分析。
（四）、公正执法，让当事人满意。
不偏不倚、公平行事，自始至终以法律为依据、以事实为准绳进行调解，是调解人员应牢记的调解原则。现实生活中，司法活动极易受到来自各方面的压力和干扰，人际关系的影响、亲戚朋友的面子、个别领导的招呼等因素，不仅影响调解工作的进行，还能考验调解人员是否出于公心。从社会心理学角度讲，当当事人人觉得自己受到“不公平”待遇时，会伤害到其自尊，也最易激起对执法者的怨恨。不公乃执法大敌，亦是调解之大敌，一旦被当事人察觉，则必然导致失败。但调解人员也是有情感的人，在调解纠纷过程中，除外来因素的影响，还不免因当事人的社会地位、经济状况、个人修养、容貌服饰等因素而产生对当事人的好恶情感，尤其应警惕的是影响法律公平的情感，否则对调解是极为有害的。调解人员应当坚持调解的客观公正性，立场居中，不偏不倚，根据法律法规和政策规定，用说服教育的方法做双方当事人的工作，坚决维护双方当事人的合法权益。注：人民调解，民间调解：对于我们日常生活中所产生的民事纠纷未必一定要经过公安机关或法院才能解决。通过各村民或居民委员会下设的调解委员会调解，也是一种可供当事人选择的好方法。调解委员会是调解民间纠纷的群众性组织，在继承政府和继承法院的指导下依法进行工作。一般的调解委员会由三至九名成名组成，设立主任一名，必要进还可以下设副主任。调解委员会的成员除了由村民或机关委员会的成员兼任外。还可由群众选举产生，每三年改选一次，可以连任，期限法律并没有作限制性规定。对于辖区内的民事纠纷，调解委员会可以依据当事人的申请前去调解，也可以依据自身的职权范围主动去调解。在调解过程中应当进行登记，制作笔录。调解结束后根据需要或当事人的请求，制作调解协议书，双方当事人以及调解人员签名，并加盖调解委员会的印章。在调解结束后没有达成调解协议后又反悔的，任一方仍然有起诉的权利，也可以请求基层政府处理。
北安市人民法院 刘成江
贵阳市房屋租赁管理办法
贵州省贵阳市人民政府
贵阳市人民政府令第2号
《贵阳市房屋租赁管理办法》已经2012年3月19日市人民政府常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市长 李再勇
二○一二年三月十九日
贵阳市房屋租赁管理办法
第一章 总则
第一条 为加强房屋租赁管理，规范房屋租赁行为，促进房屋租赁市场健康发展，维护合法权益和社会治安秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内房屋租赁及相关监督管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称房屋租赁，是指自然人、法人或者其他组织作为出租人将其拥有所有权或者使用权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋所有权人或者使用权人将其所有或者管理的房屋提供给他人使用获取收益的行为，视为房屋租赁。
第四条 房屋租赁应当遵循自愿、公平、合法、诚实信用、属地管理、房屋与人口管理相结合等原则。
第五条 市、区（县、市）人民政府应当将房屋租赁管理纳入社区综合服务管理的范围，并将该项工作列入本级人民政府年度目标考核。
第六条 市住房和城乡建设主管部门对全市的房屋租赁工作进行监督、指导，区、县（市）住房和城乡建设主管部门负责本辖区范围内的房屋租赁监督管理工作。
住房和城乡建设主管部门根据工作需要和便民原则，可以委托本辖区街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区服务机构（以下统称“管理机构”）受理房屋租赁登记备案申请和发备案证明、采集房屋租赁信息、日常检查、为租赁当事人提供服务等事务。
公安机关负责出租房屋的治安、消防、居住登记、居住证及户籍等相关监督管理工作。
人口和计划生育、工商、地税、国土、规划、卫生、城市管理、民政等部门，应当按照各自职责，做好房屋租赁监督管理的相关工作。
企事业单位、社会团体、村（居）委会及其他组织，应当配合有关部门做好房屋租赁监督管理的相关工作。
第七条 房屋租赁信息实行统一规划、动态管理。
住房和城乡建设、公安、人口和计划生育、工商、地税、卫生、城市管理等部门应当建立房屋租赁管理协作机制与信息系统，实现房屋租赁信息与人口服务管理综合信息网络平台和数据库相互联通与共享。
第八条 房屋租赁服务管理工作所需经费列入本级财政预算，保障相关工作正常开展。
第九条 相关部门应当向社会公布举报、投诉电话，受理房屋租赁的有关举报和投诉。
任何单位和个人有权向有关部门投诉、举报违反本办法规定的行为。相关部门应当及时调查处理，并将处理结果告知投诉、举报人。
对违法行为举报属实的，有关部门应当给予举报人适当奖励。
第二章 租赁管理
第十条 具有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）属于违法建设的；
（二）违反规定改变房屋使用性质的；
（三）未取得房屋合法权属证明或者权属有争议的；
（四）共有房屋未经其他共有人书面同意的；
（五）司法机关或者行政机关依法查封或者以其他形式限制房屋权利的；
（六）不能保障居住、使用安全的；
（七）法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形。
第十一条 住房和城乡建设主管部门应当免费在房屋租赁信息系统中发布房屋租赁信息。
第十二条 出租住宅房屋的，应当以原设计的房间为最小出租单位。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住。
第十三条 出租人出租房屋应当与承租人签订书面房屋租赁合同。
住房和城乡建设主管部门与工商部门应当制作房屋租赁合同示范文本，并在房屋租赁信息系统中公布，供当事人参照选用。
第十四条 房屋租赁合同应当载明下列主要事项：
（一）当事人的姓名或者名称、身份证件种类及号码、住所；
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途、期限，租金及其支付方式；
（四）房屋修缮、安全、消防等责任；
（五）续租、互换、转租的约定；
（六）变更或者解除合同的条件；
（七）违约责任及解决争议的方式；
（八）当事人约定的其他事项。
第十五条 房屋租赁实行登记备案制度。住房和城乡建设主管部门和管理机构应当逐步实行房屋租赁网上登记备案。
第十六条 房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同生效之日起15日内，到房屋所在地的区、县（市）住房和城乡建设主管部门或者管理机构办理房屋租赁登记备案手续。
房屋租赁当事人申请办理房屋租赁登记备案手续时，应当填报和提交下列信息内容及资料：
（一）填报信息内容包括：当事人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地、户籍地等信息，房屋基本情况、租金及租赁期限，租赁房屋权属证书或者相关证明情况，其他信息；
（二）提交资料包括：合法有效身份证件或者证明，或者法人、其他组织的营业执照、组织机构代码证，房屋租赁合同，房屋权属证书或者其他合法权属证明，其他材料；
（三）出租委托代管房屋的，还应当提交委托人的委托证明；
（四）转租房屋的，还应当提交房屋所有权人同意转租的证明；
（五）出租共有房屋的，还应当提交其他共有人出具的同意出租证明。
第十七条 住房和城乡建设主管部门或者管理机构应当自收到房屋租赁登记备案材料之日起3个工作日内完成登记备案，向租赁当事人出具房屋租赁登记备案证明。并将房屋租赁当事人及租赁房屋的相关信息传送出租房屋所在地的公安派出所、人口和计划生育主管部门。
房屋租赁登记备案证明应当载明：租赁双方当事人的姓名或者名称，有效身份证件或者证明种类及号码，出租房屋座落、用途、租金及租赁期限等。
第十八条 房屋租赁合同变更或者终止、续租、转租以及房屋租赁登记备案证明遗失的，当事人应当自发生上述情形之日起5个工作日内，到原登记备案的住房和城乡建设主管部门或者管理机构办理变更、注销、续租、转租等登记备案手续和补领房屋租赁登记备案证明。
第十九条 从事房屋租赁活动的经纪机构应当依法设立，取得营业执照，向有管理权限的住房和城乡建设主管部门登记备案。其执业人员应当依法取得相应执业资格。
房屋租赁经纪机构及其执业人员应当按照相关规定和合同约定开展经纪业务活动。
房屋租赁经纪机构应当建立风险资金、业务台帐等，并将从事房屋租赁经纪活动过程中形成的资料归档保存，其保存期不少于3年。
第二十条 房屋租赁经纪机构提供房屋租赁居间服务的，应当书面告知租赁当事人按照本办法规定办理房屋租赁登记备案手续；提供房屋租赁委托代理业务的，应当按照本办法规定填报相关信息和办理房屋租赁登记备案手续。
第二十一条 房屋租赁当事人、房屋租赁经纪机构填报信息和提交材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料。
第二十二条 任何单位和个人不得伪造、变造、涂改、转借、骗取或者买卖房屋租赁登记备案证明。
第二十三条 住房和城乡建设主管部门和其他有关部门、管理机构应当按照各自职责建立巡查制度，对房屋租赁及其相关情况进行检查，发现有下列情形的，按照职责权限依法及时处理：
（一）发现房屋租赁和人口信息登记不实的，及时更正；
（二）发现未进行房屋租赁登记备案的，督促当事人及时申办；
（三）发现房屋存在安全隐患的，督促当事人及时整改；
（四）发现违反治安、消防、计划生育、城市管理、规划、卫生等相关管理规定的，及时依法处理；
（五）开展法制宣传，提供相关服务；
（六）履行其他职责。
其他有关部门按照前款规定的处理情况应当告知所在地的住房和城乡建设主管部门。
第二十四条 住房和城乡建设主管部门及管理机构对房屋租赁监督管理工作中形成的材料，应当按照档案管理的要求整理归档，由住房和城乡建设主管部门统一保存。
第三章 租赁当事人权利义务
第二十五条 出租人应当遵守下列规定：
（一）不得向未提供合法有效证件或者证明的自然人、法人以及其他组织出租房屋；
（二）书面告知并协助属于流动人口的承租人按规定申办居住登记和居住证；
（三）建立登记簿登记承租人员的姓名、合法有效身份证件种类和号码等信息，并报租赁房屋所在地的公安派出所备案；
（四）定期对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患；
（五）出租房屋用于集体或者2户（含2户）以上人员居住的，应当保障疏散通道、消防车通道、安全出口畅通，并按规定配置消防设施、器材；
（六）出租房屋用于从事生产、经营、办公场地，或者用于文化娱乐、体育活动等人员密集公共场所的，应当符合消防管理的规定；
（七）发现承租人违反计划生育政策或者将房屋出租给育龄流动人口的，及时报告房屋所在地的人口和计划生育主管部门；
（八）如实申报租金，依法缴纳房屋租赁相应税费；
（九）发现出租房屋内有涉嫌违法犯罪行为的，及时报告公安机关或者其他有关行政主管部门；
（十）法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。
第二十六条承租人应当遵守下列规定：
（一）不得留宿无有效身份证件的人员；
（二）属流动人口的，入住后按规定申办居住登记或者居住证及其他有关登记手续；
（三）保护并按照房屋租赁合同的约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和使用性质；
（四）发现承租房屋有安全隐患的，及时告知出租人；
（五）遵守计划生育政策，属已婚育龄人员应当自觉接受居住地计划生育技术服务指导；
（六）利用承租房屋从事生产、经营、办公，或者用于文化娱乐、体育活动等人员密集公共场所的，应当依法申办相关手续；
（七）不得利用承租房屋从事非法生产、加工、储存、经营易燃易爆危险物品以及具有毒害性、放射性、腐蚀性等危险物质；
（八）不得利用承租房屋从事传销或者其他违法犯罪活动；
（九）法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。
第二十七条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二十八条 房屋自然损坏，租赁合同约定由出租人承担修缮责任未能及时修复的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因未及时修复给承租人或者第三人造成财产损失或者人身伤害的，出租人应当依法承担赔偿责任。
第二十九条 房屋租赁当事人、房屋租赁经纪机构应当遵守业主管理规约，不得损害其他业主和房屋使用人的合法权益，并积极配合有关部门采集相关信息、检查工作等。
第三十条 承租人有下列情形之一的，出租人可以解除房屋租赁合同：
（一）利用承租房屋进行违法犯罪活动的；
（二）擅自改变承租房屋结构或者约定用途的；
（三）不按房屋租赁合同约定支付租金的；
（四）法律、法规或者合同约定的其他情形。
出租房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除房屋租赁合同，并及时向有关部门报告。
第四章 罚 则
第三十一条 有关行政主管部门及其工作人员在房屋租赁监管及相关工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者其他有管理权限的部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法处理。
第三十二条 违反本办法规定，有下列情行之一的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正，逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第十条第（一）至（三）项规定情形之一，将不得出租的房屋出租的，对个人处1000元以上5000元以下罚款，对单位处3000元以上3万元以下罚款；
（二）违反第十条第（六）项规定，将不能保障居住、使用安全的房屋出租的，按照《贵阳市房屋使用安全管理条例》第二十九条的规定予以处罚；
（三）违反第十二条规定，未按原设计的房间为最小出租单位出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人居住的，对个人处1000元以上5000元以下罚款，对单位处5000元以上3万元以下罚款；
（四）违反第十六条第一款规定，未办理房屋租赁登记备案手续的，对个人处500元以上1000元以下罚款，对单位处3000元以上1万元以下罚款；
（五）房屋租赁经纪机构未建立风险资金、业务台帐、档案资料的，处5000元以上1万元以下罚款；
（六）房屋租赁当事人、经纪机构及其服务人员隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料的，对个人处500元以上5000元以下罚款，对经纪机构处5000元以上3万元以下罚款；
（七）伪造、变造、涂改、转借、骗取或者买卖房屋租赁登记备案证明的，对个人处200元以上500元以下罚款，对单位处500元以上1000元以下罚款；
（八）房屋租赁当事人擅自改变租赁房屋结构影响使用安全的，按照《贵阳市房屋使用安全管理条例》第二十五条的规定予以处罚。
第三十三条 违反本办法规定，有下列情行之一的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律、法规的规定予以处罚：
（一）出租人向无合法有效证件或者证明的自然人、法人以及其他组织出租房屋的；
（二）出租人未建立登记簿登记承租人相关情况的；
（三）发现利用出租房屋进行犯罪活动不向公安机关报告的；
（四））房屋租赁当事人、经纪机构阻碍有关部门工作人员依法执行职务，违反治安管理的。
房屋租赁当事人损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，由公安机关予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处200元以上500元以下罚款。
房屋租赁当事人违反消防安全管理规定的，由公安消防机构按照《中华人民共和国消防法》等法律、法规的规定予以处罚。
第三十四条 房屋租赁当事人违法建造房屋，或者擅自改变租赁房屋使用性质的，按照城乡规划法律、法规的相关规定予以处罚。
第三十五条 出租人不依法缴纳房屋租赁相应税费的，由税务部门依法予以处罚。
第三十六条 房屋租赁经纪机构及其服务人员违反本办法规定的不良记录，由住房和城乡建设主管部门记入其诚信档案，并通过网站等向社会公开。
第三十七条 违反本办法规定，其他法律、法规、规章有行政处罚规定的，由有关行政主管部门依法处理。
第五章 附 则
第三十八条 保障性住房租赁按照国家、本省及本市的相关规定执行。
第三十九条 本办法自公布之日起施行。1999年6月3日公布的《贵阳市城市房屋租赁管理办法》同时废止。