二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话：13791987812

重庆市人民政府


重庆市人民政府稽察特派员规定（１９９９年４月２３日重庆市人民政府令第５９号令发布）



第一章 总 则

第一条 为加强对国有大中型企业的财务监督，评价国有大中型企业主

要负责人员的经营管理业绩，保证稽察特派员公正、廉洁、高效地开展工作，根据国家有关

规定，结合重庆市实际，制定本规定。

第二条 稽察特派员由市人民政府派出，代表国家对国有大中型企业（

以下简称企业）行使监督权力。

稽察特派员配备稽察特派员助理协助工作。

稽察特派员对市人民政府负责。

第三条 派入稽察特派员的企业，由市人民政府确定。

第四条 稽察特派员依照本规定，维护国家作为所有者的权益，以财务

监督为核心，对被稽察企业进行稽察。

稽察特派员不参与、不干预被稽察企业的经营管理活动。

第五条 市人民政府设稽察特派员署，其工作机构为市人民政府稽察特

派员署办公室，设在

市人事局，主要承办稽察特派员及稽察特派员助理的选拔、培训、派出、监督检查、日常管

理和服务，承担稽察工作的综合调研、联络协调等。

第二章 职 责

第六条 稽察特派员开展工作，设稽察特派员办事处。每个稽察特派员

办事处由稽察特派员1名和稽察特派员助理若干名组成，实行稽察特派员负责制。

第七条 稽察特派员履行下列职责：

（一）检查被稽察企业主要负责人员贯彻执行国家法律、法规和政策的情况；

（二）查阅被稽察企业的财务报告、会计凭证、会计帐簿等会计资料以及与企业经营管理

活动有关的其他资料，验证被稽察企业的财务报告等资料是否真实反映其财务状况，主要包

括资产负债情况、还债能力、获利能力、利润分配、资产运作、国有资产保值增值等；

（三）监督被稽察企业是否发生侵害国有资产所有者权益的情况；

（四）对被稽察企业主要负责人员的经营管理业绩进行评价，对被稽察企业主要负责人员的

奖惩、任免提出建议。

第三章 选拔任命与培训

第八条 稽察特派员应具备下列基本条件：

（一）具有较高的贯彻执行国家法律、法规和政策的水平；

（二）坚持原则，清正廉洁，忠实履行职责，自觉维护国家利益；

（三）熟悉企业情况，有企业经营管理的基本知识；

（四）由在职的局级或副局级国家工作人员担任，年龄一般不超过60周岁，身体健康。

第九条 稽察特派员助理应具备下列基本条件：

（一）熟悉有关法律、法规和政策；

（二）坚持原则，清正廉洁，忠实履行职责，自觉维护国家利益；

（三）具有财务、金融、审计、企业管理等方面的专业知识，并有相应的综合分析和判断

能力；

（四）由在职的处、科级国家工作人员担任，年龄一般在55周岁以下，身体健康。

第十条 稽察特派员由市级有关部门推荐，市人事局会同有关部门进行

考察，按管理权限报批，由市人民政府任命。

稽察特派员助理由市级有关部门推荐，由市人事局考察、任命。

第十一条 稽察特派员及稽察特派员助理的任期为3年，可以连任，但

不得在同一企业连任。

第十二条 稽察特派员的派出实行回避制度，不得派入其过去任职时管

辖的企业，也不得派入其近亲属担任高级管理职务的企业。

稽察特派员及稽察特派员助理不得在任何企业兼职。

第十三条 已任命的稽察特派员及稽察特派员助理，必须进行专门业务

培训，具备相应专门业务知识，才能到任开展工作。

第十四条 稽察特派员及稽察特派员助理业务培训内容包括法律、经济

、金融、税务、审计、财务管理、会计、企业管理及稽察专门知识和计算机应用知识等。

第十五条 在对稽察特派员及稽察特派员助理培训的同时，被稽察企业

的总会计师（或财务

主管）及其助手必须参加相应的培训，掌握稽察工作有关知识。第四章 工作方式与纪律

第十六条 1名稽察特派员一般负责5个企业的稽察工作，一般每年到被

稽察企业稽察2次。

稽察特派员或者其指派的稽察特派员助理，也可以不定期地到被稽察企业进行专项稽察

。

第十七条 稽察特派员开展稽察工作，可以采取下列方式：

（一）听取被稽察企业主要负责人员关于企业财务状况和经营管理情况的汇报，并可以提

出质询；

（二）查阅被稽察企业的财务报告、会计凭证、会计

帐簿等会计资料以及与企业经营管理活动有关的其他资料；

（三）调查、核实被稽察企业的财务状况和经营管理

情况，并可以要求被稽察企业作出必要的说明；

（四）向被稽察企业的职工了解情况，听取意见；

（五）向财政、审计、税务、工商、监察等有关部门

以及银行调查了解被稽察企业的财务状况和经营管理情

况。

第十八条 被稽察企业应当定期以书面形式向稽察特

派员报告财务状况，如实提供情况，不得拒绝、隐匿、伪报。

第十九条 财政、审计、税务、工商、监察等有关部

门以及银行，应当支持、配合稽察特派员的工作，为稽察特派员提供被稽察企业的有关情况

和资料。

第二十条 稽察特派员在每次全面稽察工作结束后，

应当及时提交客观、真实、明确的稽察报告。

稽察报告应当包括下列内容：

（一）被稽察企业财务状况的分析评价；

（二）被稽察企业经营管理情况的分析评价；

（三）被稽察企业主要负责人员经营管理业绩的分析

评价；

（四）对被稽察企业主要负责人员奖惩、任免的建

议；

（五）市人民政府要求报告的或者稽察特派员认为需

要报告的其他事项。

第二十一条 稽察报告由稽察特派员签署，由市人事

局根据被稽察企业的所属行业，分别送市人民政府有关主

管部门审核。

负责审核的市人民政府有关主管部门应当自收到稽察

报告之日起30日内对稽察报告审核完毕。审核中，对稽察报告有不同意见的，应当就涉及的

问题同稽察特派员交换意见，取得一致；不能取得一致的，应当在稽察报告后附注不同意见

，但不得到被稽察企业进行复核。

审核后的稽察报告经由市人事局报请市人民政府审定。

第二十二条 有下列情况之一的，市人事局应将稽察

报告直接报送市人民政府：

（一）稽察工作中发现被稽察企业的重大问题与有关

主管部门或其主要负责人有直接关系的；

（二）市人民政府要求直接报送的。

第二十三条 稽察特派员在稽察工作中发现重大紧急

情况，可以直接向市人民政府专项报告。

第二十四条 稽察特派员根据被稽察企业的情况，可

以建议市人民政府责成市审计机关对被稽察企业进行审计。

第二十五条 稽察报告中对被稽察企业主要负责人员

的奖惩、任免建议，经市人民政府审定后，由市人事局和

有关部门按管理权限办理奖惩、任免事宜。

第二十六条 稽察特派员及稽察特派员助理以及参与

稽察报告审核工作的有关国家工作人员，必须按照有关规定对稽察报告的内容保密。

第二十七条 稽察特派员及稽察特派员助理不得泄露

被稽察企业的商业秘密。

第二十八条 稽察特派员及稽察特派员助理不得接受

被稽察企业的任何馈赠、报酬、福利待遇，不得在被稽察企业报销费用，不得参加有可能影

响公正履行职责的宴请、娱乐、旅游等活动，不得通过稽察工作为自己、亲友或者他人谋取

私利。

第五章 奖 惩

第二十九条 稽察特派员和稽察特派员助理在稽察工作中成绩突出，为

维护国家利益做出重要贡献的，给予奖励。具体办法由市人事局制定。

第三十条 稽察特派员及稽察特派员助理有下列行为

之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对被稽察企业的重大问题隐匿不报、严重失职的；

（二）与被稽察企业串通，编造虚假稽察报告的；

（三）干预被稽察企业的经营管理活动，致使被稽察

企业的合法权益受到损害的；

（四）接受被稽察企业的馈赠、报酬、福利待遇，在

被稽察企业报销费用，参加有可能影响公正履行职责的宴

请、娱乐、旅游等活动，以及通过稽察工作为自己、亲友及他人谋取私利的；

（五）泄露稽察报告内容的；

（六）泄露被稽察企业商业秘密的。

第三十一条 参与稽察报告审核工作的有关国家工作人员泄露稽察报告

内容的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 被稽察企业有下列行为之一的，对主要

负责人员和其他直接责任人员，依法给予纪律处分，直至撤销职务；构成犯罪的，依法追究

刑事责任：

（一）拒绝、阻碍稽察特派员依法稽察的；

（二）拒不提供企业财务状况和经营管理情况资料

或者隐匿、伪报资料的；

（三）向稽察特派员及稽察特派员助理馈赠物品、支

付报酬、提供福利待遇或者为其报销费用的。

第三十三条 被稽察企业及职工发现稽察特派员及稽

察特派员助理有本规定第三十条所列行为时，有权向市人事局直至市人民政府报

告。

第六章 附 则

第三十四条 稽察工作所需经费，列入市财政预算。

第三十五条 对已派入稽察特派员的企业，市人民政

府授权的监督机构不再派入监事会。

第三十六条 国家出资的重点建设工程项目稽察工

作，参照本规定执行。

第三十七条 本规定由市人事局负责解释。

第三十八条 本规定自发布之日起施行。