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农村房屋买卖合同的效力认定/刘千军

时间:2024-07-04 20:28:57 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8264
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[案情]

1991年6月21日,原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋,所在村社无人购买,通过村社两级干部执笔,王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款,王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章,而且罗女士向县政府缴纳了契税198元,契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字,但未到相关部门履行过户手续。此后,罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日,该房屋所在的土地被政府征收,罗女士一家的宅基地面临拆迁,巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾,罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月,罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为,1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示,并经过了当时村公所及乡人民政府的同意,并向县人民政府交纳了契税,且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿,被告得知后,无理要求对该房屋主张补偿利益,被告的行为违反了诚实信用原则,损害了社会公序良俗,请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为,根据法律规定,农村房屋不能向城镇居民出售,当时将房屋卖给原告,仅是对房屋的处分,并没有涉及房屋所及的宅基地使用权,本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定,民事法律行为应当具备以下条件:行为人具有相应的民事行为能力,意思表示真实,不违反法律或社会公共利益。本案中,签订合同的双方当事人均具有民事行为能力,主体适格。1991年王某出售房屋时,所在村社无人购买,在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后,才卖给城镇居民罗女士,买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章,就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议,出卖行为是王某的真实意思。事后,罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税,并实际支付购房款,被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书,原告罗女士在该房屋居住20年,合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定:“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件,要求办理契税或过户手续的地方,还应依办理该项手续后,方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中,罗女士也确实缴纳了契税,且契税票据上已将现户主的名字变更,可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此,本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前,我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋,根据法无禁止皆自由的原则,应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定,双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先,要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间,这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代,至今时隔10年以上,大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款且入住多年,甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中,房屋买卖发生在20年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效,就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效,无疑是违反了诚实信用原则,其直接后果是违反诚实信用卖房者获益,而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁,在其居无住所的情况下,不利于社会的稳定,甚至遭遇执行难题,如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次,注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长,购买方已经在农村长时间居住,且房屋已经翻盖或者重建的,从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效,这样更能为社会大众从情感上所接受,充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

(作者单位:重庆市荣昌县人民法院)

最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发《关于办理走私、非法买卖麻黄碱类复方制剂等刑事案件适用法律若干问题的意见》的通知

最高人民法院 最高人民检察院 公安部


最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发《关于办理走私、非法买卖麻黄碱类复方制剂等刑事案件适用法律若干问题的意见》的通知

法发〔2012〕12号


各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院、公安厅(局),解放军军事法院、军事检察院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院,新疆生产建设兵团人民检察院、公安局:

为从源头上惩治毒品犯罪,遏制麻黄碱类复方制剂流入非法渠道被用于制造毒品,最高人民法院、最高人民检察院、公安部制定了《关于办理走私、非法买卖麻黄碱类复方制剂等刑事案件适用法律若干问题的意见》。现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到的问题,请及时分别层报最高人民法院、最高人民检察院、公安部。


二○一二年六月十八日



为从源头上打击、遏制毒品犯罪,根据刑法等有关规定,结合司法实践,现就办理走私、非法买卖麻黄碱类复方制剂等刑事案件适用法律的若干问题,提出以下意见:

一、关于走私、非法买卖麻黄碱类复方制剂等行为的定性

以加工、提炼制毒物品制造毒品为目的,购买麻黄碱类复方制剂,或者运输、携带、寄递麻黄碱类复方制剂进出境的,依照刑法第三百四十七条的规定,以制造毒品罪定罪处罚。

以加工、提炼制毒物品为目的,购买麻黄碱类复方制剂,或者运输、携带、寄递麻黄碱类复方制剂进出境的,依照刑法第三百五十条第一款、第三款的规定,分别以非法买卖制毒物品罪、走私制毒物品罪定罪处罚。

将麻黄碱类复方制剂拆除包装、改变形态后进行走私或者非法买卖,或者明知是已拆除包装、改变形态的麻黄碱类复方制剂而进行走私或者非法买卖的,依照刑法第三百五十条第一款、第三款的规定,分别以走私制毒物品罪、非法买卖制毒物品罪定罪处罚。

非法买卖麻黄碱类复方制剂或者运输、携带、寄递麻黄碱类复方制剂进出境,没有证据证明系用于制造毒品或者走私、非法买卖制毒物品,或者未达到走私制毒物品罪、非法买卖制毒物品罪的定罪数量标准,构成非法经营罪、走私普通货物、物品罪等其他犯罪的,依法定罪处罚。

实施第一款、第二款规定的行为,同时构成其他犯罪的,依照处罚较重的规定定罪处罚。

二、关于利用麻黄碱类复方制剂加工、提炼制毒物品行为的定性

以制造毒品为目的,利用麻黄碱类复方制剂加工、提炼制毒物品的,依照刑法第三百四十七条的规定,以制造毒品罪定罪处罚。

以走私或者非法买卖为目的,利用麻黄碱类复方制剂加工、提炼制毒物品的,依照刑法第三百五十条第一款、第三款的规定,分别以走私制毒物品罪、非法买卖制毒物品罪定罪处罚。

三、关于共同犯罪的认定

明知他人利用麻黄碱类制毒物品制造毒品,向其提供麻黄碱类复方制剂,为其利用麻黄碱类复方制剂加工、提炼制毒物品,或者为其获取、利用麻黄碱类复方制剂提供其他帮助的,以制造毒品罪的共犯论处。

明知他人走私或者非法买卖麻黄碱类制毒物品,向其提供麻黄碱类复方制剂,为其利用麻黄碱类复方制剂加工、提炼制毒物品,或者为其获取、利用麻黄碱类复方制剂提供其他帮助的,分别以走私制毒物品罪、非法买卖制毒物品罪的共犯论处。

四、关于犯罪预备、未遂的认定

实施本意见规定的行为,符合犯罪预备或者未遂情形的,依照法律规定处罚。

五、关于犯罪嫌疑人、被告人主观目的与明知的认定

对于本意见规定的犯罪嫌疑人、被告人的主观目的与明知,应当根据物证、书证、证人证言以及犯罪嫌疑人、被告人供述和辩解等在案证据,结合犯罪嫌疑人、被告人的行为表现,重点考虑以下因素综合予以认定:

1.购买、销售麻黄碱类复方制剂的价格是否明显高于市场交易价格;

2.是否采用虚假信息、隐蔽手段运输、寄递、存储麻黄碱类复方制剂;

3.是否采用伪报、伪装、藏匿或者绕行进出境等手段逃避海关、边防等检查;

4.提供相关帮助行为获得的报酬是否合理;

5.此前是否实施过同类违法犯罪行为;

6.其他相关因素。

六、关于制毒物品数量的认定

实施本意见规定的行为,以走私制毒物品罪、非法买卖制毒物品罪定罪处罚的,应当以涉案麻黄碱类复方制剂中麻黄碱类物质的含量作为涉案制毒物品的数量。

实施本意见规定的行为,以制造毒品罪定罪处罚的,应当将涉案麻黄碱类复方制剂所含的麻黄碱类物质可以制成的毒品数量作为量刑情节考虑。

多次实施本意见规定的行为未经处理的,涉案制毒物品的数量累计计算。

七、关于定罪量刑的数量标准

实施本意见规定的行为,以走私制毒物品罪、非法买卖制毒物品罪定罪处罚的,涉案麻黄碱类复方制剂所含的麻黄碱类物质应当达到以下数量标准:麻黄碱、伪麻黄碱、消旋麻黄碱及其盐类五千克以上不满五十千克;去甲麻黄碱、甲基麻黄碱及其盐类十千克以上不满一百千克;麻黄浸膏、麻黄浸膏粉一百千克以上不满一千千克。达到上述数量标准上限的,认定为刑法第三百五十条第一款规定的“数量大”。

实施本意见规定的行为,以制造毒品罪定罪处罚的,无论涉案麻黄碱类复方制剂所含的麻黄碱类物质数量多少,都应当追究刑事责任。

八、关于麻黄碱类复方制剂的范围

本意见所称麻黄碱类复方制剂是指含有《易制毒化学品管理条例》(国务院令第445号)品种目录所列的麻黄碱(麻黄素)、伪麻黄碱(伪麻黄素)、消旋麻黄碱(消旋麻黄素)、去甲麻黄碱(去甲麻黄素)、甲基麻黄碱(甲基麻黄素)及其盐类,或者麻黄浸膏、麻黄浸膏粉等麻黄碱类物质的药品复方制剂。



关于印发《平板玻璃行业准入公告管理暂行办法》的通知

工业和信息化部


关于印发《平板玻璃行业准入公告管理暂行办法》的通知


各省、自治区、直辖市和计划单列市、新疆生产建设兵团工业主管部门:

  根据《平板玻璃行业准入条件》(国家发展改革委公告2007年第52号)中对符合准入条件的平板玻璃企业实行公告的规定,我部制定了《平板玻璃行业准入公告管理暂行办法》,现印发你们,并就有关事项通知如下:

  一、各省、自治区、直辖市工业主管部门负责受理本地区的平板玻璃企业公告申请,并会同省级相关部门按照《平板玻璃行业准入公告管理暂行办法》的工作程序和要求,对申请公告的平板玻璃企业提供的材料进行核实,将核实意见和企业填报材料一并报送我部。

  二、我部在组织专家对相关材料复核、重点抽查和公示后,以公告形式发布符合准入条件的生产企业(生产线)名单。

  三、为做好本年度平板玻璃行业准入公告申请受理工作,请负责此项工作的省级主管部门认真组织好本地区平板玻璃企业的公告管理工作,于2010年2月底前,将符合公告要求企业的核实意见及相关材料报送我部。

  联系人:原材料司建材处 王威伟 高秀英

  电话:010-68205567 010-68205579(兼传真)

  邮编:100804

  地址:北京西长安街13号工业和信息化部
  
                                   二〇〇九年十二月二十二日

               平板玻璃行业准入公告管理暂行办法


  第一条 根据《平板玻璃行业准入条件》(中华人民共和国国家发展和改革委员会公告2007年第52号)的有关规定,制定《平板玻璃行业准入公告管理暂行办法》(以下简称本办法)。

  第二条 各省、自治区、直辖市工业主管部门负责本地区平板玻璃企业的公告申请受理和核实管理工作,并监督检查准入条件执行情况。

  工业和信息化部负责组织行业协会和有关专家对各地主管部门上报的符合准入条件的平板玻璃企业申请材料进行复核、现场抽查验收和公示、公告。

  第三条 申请企业应当具备以下基本条件:

  (一)具有独立法人资格;

  (二)符合国家有关法律法规,符合国家产业政策和规划要求,符合土地利用总体规划,其用地符合土地供应政策和土地使用标准的规定;

  (三)符合《平板玻璃行业准入条件》中各项有关规定要求;

  (四)平板玻璃建设项目立项、土地使用权取得、环境影响评价等批准手续需符合国家法律法规规定和国家基本建设程序的要求;

  (五)无其他重大违法行为。

  第四条 具备以上基本条件的平板玻璃企业(含符合条件的现有生产线和新建线),可按照程序向本地区负责此项工作的工业主管部门提出企业公告申请,并按照要求报送《平板玻璃行业准入公告申请书》等有关材料(见附件)。

  第五条 对尚未达到“平板玻璃行业准入条件”的原有企业或生产线,应制定达标规划,并通过大修、技改逐步完善、提高,以促进企业转型和升级。

  对2007年9月10日《平板玻璃行业准入条件》发布实施后新建投产和在建项目必须达到准入条件,达不到标准限期整改,逾期仍不达标的,新建项目不得投产,已投产的应当停产整改;在建项目未按《关于促进平板玻璃工业结构调整的若干意见的通知》(发改运行[2006]2691号)文件要求履行相关程序的应当停止建设。

  第六条 各省、自治区、直辖市工业主管部门会同省级国土、环保等部门依照《平板玻璃行业准入条件》要求,对申请公告企业的相关情况进行核实,并将核实意见和企业申请材料按照规定的时限报送工业和信息化部。

  第七条 工业和信息化部收到申请材料后,于3个月内组织有关方面完成对各地报送企业材料和核实意见的复核及现场抽查核实,确定申请企业是否达到平板玻璃行业准入条件,并进行公示。

  经公示无异议后,对符合准入条件的原有企业和生产线以及新建成投产和在建生产线,由工业和信息化部通报国土、环保、质检等部门,并予以公告。

  第八条 进入公告名单的企业要严格按照准入条件的要求组织生产经营活动。各省、自治区、直辖市工业主管部门会同省级相关部门,对公告企业保持平板玻璃行业准入条件情况每年进行一次检查,并将检查意见报工业和信息化部。工业和信息化部视情况组织有关部门和行业协会对公告企业进行抽查。

  第九条 对已经公告的企业,国家将在新项目审批(核准)、银行信贷等方面给予支持;未公告企业不得参与政府采购和招投标,银行不再给予新的信贷支持。

  第十条 已经公告的企业有下列情况之一,省级主管部门应责令其限期整改,整改不合格者,报请工业和信息化部撤销其公告资格。

  (一)不能保持准入条件;

  (二)报送的相关材料有弄虚作假行为;

  (三)拒不接受监督检查;

  (四)发生重大违反国家法律法规、产业政策和规划要求的行为;

  (五)发生重大安全生产和污染环境事故的。

  被撤销公告资格企业,经整改合格满1年后方可重新提出公告申请。

  第十一条 本办法适用于中华人民共和国境内(港澳台地区除外)所有类型的平板玻璃生产企业。

  第十二条 本办法自2010年1月10日起施行。
  
  附件:平板玻璃行业准入公告申请书
http://www.miit.gov.cn/n11293472/n11293832/n12845605/n12971637.files/n12971451.xls