物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性，给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同，许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此，法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。

　　物业服务合同的法律性质

　　对于物业服务合同的法律性质，理论上有三种观点：第一种观点认为，物业服务合同属于委托合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为，物业服务合同属于劳务合同，物业服务合同是完成工作（提供劳务）的合同，业主是雇主，物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为，物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务，对小区物业进行管理，是一种承揽合同。笔者认为：

　　第一种观点难以成立。首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业服务企业的物业服务活动中，业主只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。

　　第二种观点难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人即物业服务企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在具体事务上不必听命于业主的支配。

　　第三种观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查，而不是对合同履行的最后成果的检查。

　　综上分析，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别，在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同，其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，它具备提供服务类合同的所有法律特征，但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别，很难使其在现行法中对号入座，因而是一种全新类型的提供服务的合同。

　　物业服务合同的法律适用

　　有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定，具有直接性。对无名合同的法律适用，理论界存在着三种意见：一是吸收原则，吸收原则将合同分为主要内容和次要内容，在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则，结合原则认为应分解各种无名合同的规定，寻求其法律要件，以发现能适用的法律，并加以调和统一，创造一种混成法。三是类推适用原则，类推适用原则是指，法院在处理具体的无名合同案件时，由于法律无明文规定，则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神，对案件作出裁判的一种方式。目前，大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。

　　物业服务合同作为一种无名合同，在法律适用上，既应适用调整有名合同的一般原则，也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为，要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决，法院应当遵循以下原则：

　　1.遵循合同法的基本原则和总则的规定 合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则，当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同，都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型，当然应受合同法总则的调整。

　　2.尊重当事人意思自治 物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时，要确认当事人直接地位平等的横向经济关系，依法对其进行调整，要充分尊重当事人的意思表示，从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。

　　3.准确适用法律法规 法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后，要准确适用法律。无具体可适用的法律，则依据民法通则、合同法的一般原则，无一般原则的，依据法理、学理解释，也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。

　　4.进行类推适用 在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时，要主要把握三点：第一点，法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件；第二点，物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键；第三点，物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果，以维护当事人真实意思表示，实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。


　（作者单位：北京市延庆县人民法院）

山东省青岛市人民政府


青岛市停车场管理办法
青岛市人民政府


（2000年2月29日经青岛市人民政府第2次常务会议通过）


第一条 为加强停车场的建设和管理，改善道路交通状况，保障交通安全畅通，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国道路交通管理条例》和《青岛市道路交通管理办法》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市南、市北、四方、李沧四区和各县级市及崂山区、黄岛区、城阳区的城区。
第三条 停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所。
停车场分为专用停车场和公共停车场。专用停车场是指主要供本单位车辆停放的场所；公共停车场是指主要为社会车辆提供服务的停车场所。
第四条 公安机关是停车场管理的行政主管机关，公安交通管理部门具体负责停车场的行政管理工作。
规划、建设、城管、市政、工商、物价、税务、财政等部门应当按照各自职责，协助做好停车场的管理工作。
第五条 鼓励单位和个人投资建设或利用空闲场地开办公共停车场。建设和开办公共停车场，实行谁投资，谁受益的原则。
第六条 城市规划行政主管部门和公安机关应当根据城市总体规划的要求，编制停车场建设规划，报市人民政府批准后组织实施。
第七条 新建、改建、扩建的大型宾馆、饭店、商店、体育场（馆）、影（剧）院、展览馆、图书馆、医院、旅游场所、车站、码头、航空港、仓库、居民小区等公共建筑和商业街（区），必须按规定配建或增建停车场。
配套建设的停车场应当与主体工程同时设计，同时施工，同时使用。没有按规定规划建设停车场的，不予批准施工。
第八条 公共停车场的设计方案，须经公安交通管理部门审核和城市规划部门审批后，方可办理施工手续；停车场竣工后，须经公安交通管理部门参加验收，验收合格后方可使用。
第九条 需要利用街道、公共广场作为临时停车场的，由公安交通管理部门会同市政、规划、城管等部门统一确定。
在城市繁华商业街道，经公安交通管理部门批准，可设置临时停车泊位，计时收费。
第十条 大型货车不准在临时停车场和临时停车泊位内停放；确无停放条件的，应当在指定的停车场内停放。
第十一条 专用停车场经公安交通管理部门批准，到有关部门办理手续后，可以对社会开放营业，纳入公共停车场管理。
单位或个人利用空闲地申办停车场的，适用前款规定。
第十二条 停车场应按国家标准设置交通标志，划定交通标线和停车泊位，停车场管理人员应当佩戴统一标志，规范管理。
第十三条 经规划批准建设的停车场不得改变使用性质。确需临时改作他用的，应当经公安交通管理部门批准。
第十四条 经批准开办的营业性公共停车场，开办者应当到工商行政管理部门申办营业执照，并按照物价部门核定的收费标准收取停车看管费。
在路边设置停车计时装置的停车泊位停车，只收取停车泊位费。
第十五条 停车场经营者应当履行下列职责：
（一）公开管理制度、收费标准、监督电话和营业执照；
（二）负责进出车辆查验、登记，不超出核定数量接纳停放车辆；
（三）维护场内车辆停放秩序和行驶秩序；
（四）机动车停车场场内发生火警、抢劫及场内交通事故等情况，应当采取相应紧急措施并及时向有关部门报告；
（五）定期清点场内车辆，发现长期停放或者可疑车辆，应当向公安机关报告；
（六）保持停车场环境整洁；
（七）法律、法规和本办法规定的其他职责。
第十六条 违反本办法规定，未按城市规划建设停车场的，由城市规划行政主管部门按照有关规定处理。
擅自占用道路设置停车场的，由市政行政主管部门按照有关规定处理。
无证经营或不按核定的收费标准收费或不使用统一规定票据的，由工商、物价、税务、财政部门分别按照有关规定处理。
第十七条 有下列情形之一的，由公安交通管理部门按照以下规定处理：
（一）擅自关闭公共停车场或改变公共停车场使用性质的，责令改正并处三万元以下罚款；
（二）在非确定的停车场和停车泊位停放车辆妨碍交通的，将车辆移至停车场，并处以二百元罚款，驾驶员或车辆所有人应当交纳清障费和停车看管费；
（三）停车场经营者超出停放车辆范围接纳车辆的，责令改正并处二百元罚款。
第十八条 停车场因管理不善造成车辆丢失或损坏的，停车场经营者应当依法承担民事赔偿责任。
第十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或直接向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十条 本办法具体执行中的问题由市公安局负责解释。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。



2000年3月3日